商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则：你家的“公摊面积”，一定要算清楚。

房屋“公摊面积”的概念，最早是由香港霍兴业堂置业有限公司董事长霍英东于1954年提出的，他最早创建了一户一户卖房的方法，并采用“公共契约”的形式将公共部分的费用分摊给每位业主来承担，这也是“公摊面积”的雏形。也是这个地产大神，创建了“买楼花”制度，也就是现在我们现在所说的“商品房预售”制度。而李嘉诚则是“公摊面积”制度的推广者，而非创始者。

我国内地开始推行“房地产公摊面积“制度，还要追溯到1995年，当时国家下发了《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》规范标准，并当年12月1日起正式施行【国家福利分房制度于2000年起正式结束】。自那时起，我国所有的商品房建筑面积的计算，都包含了相应的公摊面积，也因此导致商品房购买者所获得的商品房实际面积大大缩水，公摊率高达5%-40%，甚至50%。

到底房屋的公摊面积都包含哪些内容？又是如何计算的呢？

要解释公摊面积，首先就要解释一下“建筑面积”的概念。“建筑面积”的计算，应该是按照整个项目进行考虑，但为了便于说明，让大家更容易理解，我们不妨以某栋楼作为对象来进行分析（如某住宅小区的3号楼）。“建筑面积”就是建筑物各层面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积。“使用面积”就是商品房内能够直接使用的面积，不包含墙体所占的面积，也就是所有能看到的地面面积的总和。“辅助面积”就是楼梯、电梯、连廊等不包含在商品房使用面积内的、为住户提供公共服务的面积。“结构面积”则是指室内墙、柱等所占面积的总和。我们日常所说的“公摊面积”大多就是指商品房的“辅助面积”，包括：楼梯、电梯、连廊、管道井、外墙外保温等。

大家在购买商品房时，建筑面积及公摊面积多少，大多都是听房地产开发商的销售人员所说，或是宣传册上宣传得来，实际是多少，其实并不是很清楚。下面小编就以下图为例，对“公摊面积计算”进行说明。

建筑面积86.38㎡

这是一个建筑面积为86.38平方米的普通商品房（不动产权证登记面积），钢筋混凝土结构。首先我们要对户型尺寸进行实际测量，包括：每个房间的长度、宽度及墙体的厚度，户型具体尺寸图如下。

户型测量图

下一步，就可以计算套型面积了，即：结构面积+使用面积。

具体怎么计算呢？我们可以沿着户型图“外墙外边线”，计算套型面积。这里需要注意的是：①如果外墙是自己家单独使用的，“外墙外边线”就是外墙最外侧的线；如果外墙是与邻居家共用的，“外墙外边线”就是外墙的中心线（每家分担一半）。②如果室内有飘窗，且飘窗净高小于2.2m，则飘窗不计算建筑面积，可忽略。如上图，经计算该套型面积为70.24平方米（其中使用面积为60.22平方米，结构面积10.02平方米），公摊面积为16.14平方米（86.38-70.24），公摊系数约为18.68%（16.14/86.38）。到这里，相信你已经会计算自己房屋的公摊面积了。实际上，公摊面积的计算远比小编这里介绍的要复杂的多，小编介绍的计算方法省去了一些次要环节，但不影响计算结果的准确性，误差很小。

很遗憾的是，国家对普通商品房的公摊没有十分明确的比例限制，从而也导致了每个项目的公摊系数都不一样，没有统一的标准，商品房的得房率也大相径庭，如：多层住宅一般不超过10%，高层住宅一般不超过25%，商住楼公摊大一些，高达30%-40%。至于公摊系数大好一些，还是小好一些，一直以来都没有定论。全世界范围内，只有中国普通商品房的面积含有公摊面积，这也是中国社会主义的一个特色吧,大家对公摊面积的评价，也是褒贬不一。