不可预见费是什么？房地产的开发与成本支付

主体的建筑安装成本

此项为建筑主体的建筑安装成本费用细项。主要分为土建结构、精装修、安装工程（户内的机电部分）

这是其余的费项部分有：基础工程、园林景观工程、市政管网工程、公建及配套设施、建设工程其他费用、不可预见费。

其中不可预见费着重讲解一下。

不可预见费（contingency cost）又称为预备费是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。按照风险因素的性质划分，预备费又包括基本预备费和涨价预备费两大种类型。

1、基本预备费：它是指由于如下原因导致费用增加而预留的费用：（1）设计变更导致的费用增加；（2）不可抗力导致的费用增加；（3）隐蔽工程验收时发生的挖掘及验收结束时进行恢复所导致的费用增加。基本预备费一般按照前五项费用（即建筑工程费、设备安装工程费、设备购置费、工器具购置费及其他工程费）之和乘以一个固定的费率计算。
其实主要是变更和签证和洽商等增项。

2、2、涨价预备费（或称：价差预备费）：由于建设工期较长的投资项目，在建设期内可能发生的材料、人工、设备、施工机械等价格上涨，以及费率、利率、汇率等变化，而引起项目投资的增加，需要事先预留的费用。费用内容包括：人工、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。

主要是指材料人工的价格变化的补偿措施，防止施工单位索赔。

项目成本的估算方法

估算的方法有很多但是普遍采用的是：量价分离法。

工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预

算定额单价和取费，近似计算项目投资。

一句话概括就是：工程量X单价=成本。

行政事业性收费与前期工程费用

（1）基础设施建设配套费——执行当地政府收费标准，各地区均有差异

（2）人防易地建设费——执行当地政府收费标准，各地区均有差异

（3）其他行政规费——执行当地政府收费标准，各地区均有差异

某地的费用收取标准

（二）前期工程

三通一平费用

（2）场地平整：

根据场地原始标高与规划标高的实际情况计算土石方工程量；

土方挖填单价15~50元/m3,

石方爆破单价45~100元/m3

（3）临时设施：实际情况计算，一般约250元/m2,按建筑面积均摊

（4）勘测设计费：

勘测费 : 参考当地勘察公司的收费标准

设计费: 42元/m2或外判设计院收费标准其他勘测设计费 : 一般6~10元/m2

3.主体建筑安装工程费

（一）主体建筑工程费(含桩基础）

超豪独栋别墅 2790~3490

高层住宅 1480~2050

双拼别墅 1780~2500

地下室 1800~2700

（二）精装工程

洋房600~700元/m2 别墅800~1000m2

（三）主体安装工程（机电工程）：

别墅：120～320元/㎡（不含电梯） 洋房：210~370元/㎡(含电梯） 地下车位：250~350元/㎡

其中电梯：

小高层-约10万/台

高层（18层）约28万/台

高层（30层）约35万/台

其中智能化系统：35~40元/㎡

4.景观环境工程

（1）道路工程：450～500元/m2

（2）挡墙、护坡 毛石挡土墙 : 250~300元/m3 片石护坡 : 140~200/m2

（3）围墙：400~600元/m2

（4）园建工程

别墅区500元/m2 非别墅区：450元/m2 游泳池：700元/m2 人工湖：120~150元

/m2

（6）绿化工程：

示范区就是售楼部的展示区，做的比较精美，所以价格高一些。

货量区就是实际交付的工程，价格比示范区要低一些。

5.社区管网工程

三、房地产项目成本估算思路

（1）供水工程 （2）供电工程 （3）供暖工程 （4）燃气工程

每一项都有地方的收费标准

6.公共配套设施

会所：3500～4500元/m2

学校：2500元/m2

物业、社区、经营用房：2300元/m2

售楼部：3500~4000元/m2

人防地下室 :2600~3000元/m2

配电房：2500元/m2

7.工程建设其他费用

（1）工程监理服务

（2）工程造价咨询

（4）赶工费

（1）工程监理服务 监理约10元/m2

（2）工程造价咨询 可参考建安成本0.8％（包括招投标、预结算），具体以实际发生为准

6.贷款利息

利息（年）=贷款总额×年利率×贷款周期

一般占开发成本4％，最终以实际贷款总额、周期、利率计算得出的利息为准

7.开发间接费

暂按建造成本的3~4％考虑，最终以实际为准