土地出让方式有什么？以协议出让的方式出让国有土地使用权都有哪些规定？

关于相关协议出让国有土地使用权的相关的规定，大家常见的是招标、拍卖、挂牌的方式出让国有土地使用权，协议出让国有土地使用权接触的还是比较少。其实，协议出让国有土地使用权是出让国有土地使用权的一种方式。

协议出让国有土地使用权是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利性项目，行政机关为调整经济结构，实施产业政策而需要扶持优惠的相关项目，一般采用协议出让国有土地使用权。

出让国有土地使用权除了按照法律规章的规定外，应当采用招拍挂方式之外的，方可采用协议出让。也就是说，在出让国有土地使用权中，除了招拍挂不能使用的，才采用这种协议的方式。如果能用招牌挂，符合条件的，应当采用招牌挂的方式。除此之外，方可采用协议方式。

协议出让国有土地使用权，同样应当遵循公平、公开、公正和诚实信用的原则。以协议出让国有土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价，协议出让最低价不得低于新增建设用地土地使用，土地有偿使用费，征地拆迁补偿费用以及按国家规定应当缴纳的有关税费之和，也就是最低的成本的费用。

有基准地价的地区，协议出让低，出让价不得低于出让地块所在级别的地价的70%。所以协议出让地价它也不是随便协议，双方协商的是有要求的，要不得低于最低价格，以及基准地价的70%，低于最低价，最低价时的国有土地使用权就不得再出让。

协议的最低价一般是由省级的国土资源行政主管部门报给同级行政机关，报省级主管部门批准之后，由市、县级国土资源行政主管部门组织实施。国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级主管部门批准后组织实施。

国有土地使用权出让批准之后，一般由国土部门在指定的场所与土地有形市场的场所，通过报纸、互联网等媒介向社会公布土地使用权出让计划，应当包括土地供应总量，不同用途，土地的供应面积地段以及供地时间等内容。

在协议出让中，在公布的地块上，同一地块地只有一个意向用地者，市、县级土地行政、国土行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让。也就是说协议出让方式采用是有限定的，是不常用的。具备一定的条件，必须只有一个意向者，但是一个意向者还必须是商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地。不得采用协议出让的方式，只能采用招拍挂的方式。那么除此之外公布的地块上不是经营用地。

其次，土地的性质不能是经营性用地，土地的用地者只能有一个。同一地方如果有两个或两个以上的用地者怎么办？应当按照招拍挂的国有土地使用权规定，采取招拍挂的方式进行出让。所以协议出让国有土地使用权具备一定的条件：第一，土地的性质，第二，只有一个用地者。符合协议出让条件的，市、县级土地行政主管部门会同城市规划部门依据国土出让的计划、城市规划意向书签订土地供应、土地出让的方案。

协议出让土地方案应当包括土地的位置、用途、面积、年限、使用条件、供地时间等等。对于协议出让的地价不能低于最低地价，那么最低地价又是如何确定的呢？是市、县级国土行政主管部门根据国家的产业政策拟出让地块的情况，按照城镇土地规程的规定对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县级国土行政主管部门集体决策合理确定协议出让的地价。

协议出让地价是集体决策合理确定，集体决策不是个人来决定的，最低地价是由集体来决策的，同时协议出让地价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。协议出让土地方案和地价有批准权的主管部门批准后，由国土部门与意向者就出让的价格进行协商，价格不低于出让地价的，方可达成协议。进行协商达成协议，但是，不能低于最低价。

签订协议之后，与意向者签订国有土地使用权出让合同。签订后，如果改变土地用途，改为商业、旅游、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县级规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。土地使用权协议出让之后是可以变更，但是要按照程序和条件进行办理变更登记。

行政协议当中有几个注意事项，要按规定公布的国有土地使用权出让计划和协议出让结果，协议出让的地块要有计划进行，出让的地价要集体决策，而且要保密，不能泄露。协议出让的价格要不得低于出让最低价。国有土地使用协议出让的价格，出让金不得随便的随意的进行减免，而且协议出让的土地性质是非经营性用地，经营性用地就不可以，而且是一个竞拍者，一个用地意向者，如果两个就得招牌挂。所以要符合一定的条件才能协议出让。

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