【以案释法】签订房屋租赁合同后，违约金如何计算？

威海某公司在甲方处加盖公章并由代表人韩某签字，天津某公司在乙方处加盖公章并由法定代表人袁某加盖个人印章，乳山某公司在亦在合同上加盖公章并由其法定代表人刘某在合同首页签字。

合同签订后，威海某公司向天津某公司交付了案涉房屋，天津某公司在合同签订时向威海某公司预付第一年租金10万元，天津某公司接收案涉房屋后对涉案房屋进行了部分装修，因威海某公司未能提供房屋权属证，导致天津某公司未能从事合同约定的经营活动。其后，天津某公司因欠案外人张某借款，双方达成协议，约定以案涉房屋的经营权抵偿其借款，并将案涉房屋交由案外人张某经营，现案涉房屋由赵某实际看管。

乳山某公司以天津某公司、威海某公司、赵某为被告向法院提起诉讼，请求1.依法解除房屋租赁合同，并判令三被告将所占用房屋返还给乳山某公司；2.判令三被告支付人民币464100元，并自2020年5月1日起至实际搬离之日，按每年146400元标准按日支付房屋使用费；3.判令三被告分别自2016年1月至实际搬离之日，按日千分之五向乳山某公司支付违约金。

一审法院判决支持了乳山某公司第一项、第二项诉讼请求，支持第三项违约金诉讼请求但违约金计算标准调整为按照乳山某公司起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算，驳回乳山某公司的其他诉讼请求。

天津某公司不服一审判决，委托律师代理其提起上诉。

【代理意见】

代理律师认为，一、一审判决天津某公司支付乳山某公司租赁费、房屋使用费以及违约金，认定事实不清、适用法律错误。1.乳山某公司在一审中不是适格的原告。威海某公司依法登记成立，对外具有独立的法律地位，不能因为其和乳山某公司之间的关系而否认其签订房屋租赁合同成为合同当事人的事实。乳山某公司无权起诉天津某公司；2.一审以乳山某公司在涉案租赁合同上加盖公章并由其法定代表人在合同首页签字以及涉案租赁合同中载明的天津某公司的经营项目及相应义务就认定天津某公司知道或者应当知道乳山某公司与威海某公司之间的关系没有事实和法律依据，更不能据此就认定乳山某公司与威海某公司之间存在委托关系；3.一审未查清天津某公司不能履行租赁合同实现合同目的事实。4.天津某公司因威海某公司未能提供房屋产权证而无法使用该房屋进行经营活动，依据合同的规定已经放弃承租，威海某公司未积极履行合同义务，防止损失扩大，无权要求天津某公司支付相应的租赁费、房屋使用费以及违约金。二、因出租方未能提供房屋产权证，在使用上存在行政管理限制，致使天津某公司无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁房屋的合同目的无法实现，天津某公司要求出租人承担违约责任。

【判决结果】

二审法院判决， 驳回上诉，维持原判。

【裁判文书】

二审法院认为：威海某公司、天津某公司、赵某对解除案涉租赁合同均无异议，予以确认。本案的争议焦点为：一、乳山某公司是否为本案适格原告；二、天津某公司、威海某公司、赵某是否应当向乳山某公司支付租赁费及数额；三、乳山某公司主张的违约金是否应予支持。

关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，第四百零三条第一款规定，案涉租赁合同应直接约束乳山某公司与天津某公司，乳山某公司可以行使威海某公司对天津某公司的权利。

关于焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案中，案涉房屋已于2011年1月12日取得建设工程规划许可证，故案涉房屋租赁合同应当认定为有效合同，天津某公司应当按照合同约定向乳山某公司支付租赁费。

关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定。本案中，天津某公司未按合同约定支付租赁费已构成违约,应当按合同约定支付违约金。但乳山某公司的实际损失为利息损失，乳山某公司要求按照案涉租赁合同约定的日千分之五的利率标准计算违约金，明显过高。一审法院酌情将违约金计算标准调整为按照乳山某公司起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算，对乳山某公司多诉部分的诉讼请求，不予支持。

【案例评析】

本案为一起房屋租赁合同纠纷，争议焦点：1、出租房屋未取得房屋产权证以及消防验收合格证，是否影响租赁合同的效力。2、不能全面、及时地履行房屋租赁合同的责任分担问题。3、无法实现合同目的解除情形的法律适用。

此案在处理房屋产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的案例方面，具有借鉴意义。

(一)出租方没有房屋产权证，是否影响房屋租赁合同的效力。

按照《城市房地产管理法》第五十二条的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

在很多案例中，房屋出租方没有产权证，具体的原因很多，相当一部分是土地出让金已经交纳，由于政府职能部门的原因，房屋产权证不能及时下发，但是房屋的产权清晰，没有争议。《合同法》对于合同无效规定的比较严格，结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求，对于房屋出租方没有产权证的房屋租赁合同，不宜认定为无效合同。但是对于违章建筑的出租等情况，应当另论。

(二)消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。

经营性商业用房的消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，涉及到公共安全和社会利益，消防验收问题与出租房屋能否正式投入使用直接相关，因此，经营性商业用房的消防涉及房屋租赁合同的效力和履行问题。

《中华人民共和国消防法》于2008年9月1日正式实施。该法第十规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。第十二条规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。

上述规定，应当是法律的强制性规定。如果房屋租赁合同的内容违反了上述规定，应当认定合同的相应内容为无效。

另外，如果对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业使用。因此，租赁物的消防验收，有时是租赁双方的共同义务。

在“消防法”实施之后，对租赁合同内容的效力认定，应当考虑租赁房屋的消防验收问题。

（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致合同目的不能实现的，对方可以行使合同的解除权。违约致使合同目的不能实现，指一方当事人违反合同义务的结果，使另一方当事人蒙受损害的，导致了另一方无法获得在签订合同时所期待的利益。《合同法》第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中承租一方签订房屋的目的因涉案房屋未取得房屋产权证而无法实现，承租方有解除合同的权利，并以不继续缴纳房屋租金的行为解除了房屋租赁合同。

【结语和建议】

本案中涉及到房屋未取得产权证导致无法办理营业执照进行餐饮住宿的经营活动，无法实现合同目的法律问题。

建议承租方在签订房屋租赁合同之前一定要详细了解房屋是否取得建设规划许可证、是否取得房屋产权证，根据自己承租房屋的使用目的，确定该房屋是否存在法律风险，最好向律师进行法律咨询，避免产生法律纠纷，造成严重的经济损失，如果已承租了不能实现合同目的房屋，一定要及时行使解除权，采取法律手段维护自己的合法权益。

相关法律知识：

租房合同违约如何终止合同

在租房过程中，一方违约，另一方想提前终止合同，可以分不同情形来处理。如果一方的违约达到租赁合同中约定的另一方可以单方合同的情形，或者违约是根本违约，致使合同目的无法实现，另一方可以直接通知违约方解除合同，该解除权是形成权，只要解除合同的知道到达对方，合同就终止了。

如果是一般的违约，双方可以协商解决办法，可以继续合同，也可以协商解除合同，当一方不同意协商或者达不成一致时，可以起诉至法院，请求法院判决终止合同。

租赁期间，租客有下列行为之一的，房东有权终止合同，收回该房屋，租客应按照合同月租金的两倍向房东支付违约金。

(1)未经房东书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的;

(2)未经房东书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋;

(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;

(4)拖欠房租累计1个月以上的。