商铺和公寓，虽然同属于商业地产的赛道，但是二者却有着非常大的不同，从投资价值的角度来看，商铺和公寓也是大相径庭的。

商铺也分为很多种，有社区底商、商场门面档口、商业街区、临街门面等，各种类型的商铺含金量、投资价值都不一样。

而公寓的类型就比较统一了，常见的分布于住宅小区旁边的组团，也有的是独立的商业地块，有的还是地铁公寓。

1、投资收益模式不同

商铺的收益模式相对比较单一，但是坪效比较高，也就是特定面积收取的租金通常都比较高。

而公寓虽然租金没那么高，有的一套40平米小公寓，装修出来后，每月才2000元租金，但公寓的使用用途是很多样的，就算租不出去，也能房东自住。

商铺对外出租，一般都只能租给做生意的。

这就很大程度上取决于商圈的热度和人气的旺盛与否，虽然回报不错，但风险也比较高，一旦商圈失去客流量或者没有热度，或者周边小区没有居住人群，很容易导致铺面成片成片的空置，沦为鬼城，最后租也租不出去，卖也卖不掉，自己留着也没多大用处，导致血本无归。

而公寓虽然坪效没有那么高，但是却基本能保证租金和居住用途，就算没有住户来租，还可以作为写字楼等租给企业办公注册地使用，通常公寓是属于商住两用类型的，而且自住也可以。

因此，公寓的收益模式，比较多元，相对来说没有太高的风险，而商铺有很大的赌博成分在里面。

2、投资成本有高低

商铺的投资成本，动辄几十万甚至上百万，而且交易税费等成本也不低，而公寓，向来以低于住宅的均价、性价比高而著称，甚至有的公寓层高，还可以设计Loft的双层结构，实得面积就更大。

因此，在投资成本和风险上，商铺显然是要比公寓高出不少的。

公寓虽然公摊面积大、梯户比较高，但是却不影响实际使用，一般的公寓入住率也达不到想象中那么高，而且很多公寓住户，都是错峰上下电梯，不像写字楼和住宅那样高度集中在某个时段。

商铺的投资成本，很多是看不到的成本。

比如隔壁门面的经营门类等，如果旁边是一家洗脚城或宠物店，那么自己的门面用来做餐饮，恐怕多多少少都会受到响，诸如此类因素，都是投资之前不可预见的，往往那些不可控的成本和风险，才是最高的。

3、流通性不一样

虽然商铺和公寓的换手率都不高，交易的流通成本较高、首付成数等贷款条件也比住宅要求高，在存量房流通市场上，成交体量和住宅没有可比性。

但是，具体到商铺和公寓而言，二者还是有一些细微差别的。

首先，商铺在稀缺性上，要大于公寓，商铺占据着一些核心地段的地块，想要在这里做生意，就必须租这个商铺，几乎没有什么可替代性。

想要把门面买下来，也就只有那么几家可供选择，有的临街的商铺，甚至是独一无二的。

但是，公寓不一样，公寓通常都有很多楼层，而且每层也有不少的户数，价格竞争相对比较激烈，稀缺度就不如商铺那么高，不买张家的户型，还可以买李家的户型，选择性比较大，对于房东而言，就是相对被动的局面。

其次，商铺流转，所涉及到的资金体量，显然是大于公寓的，因为成本都不一样，这一点上，公寓又占到了优势，因为价格便宜，受众面会更广一些，流通性也会更高一些。

因此，在流通层面，也就是换手率上，商铺和公寓也是各有侧重的，关键看哪项指标是自己最不能接受的硬伤，一个是资金量大、风险大，受众较少，一个是稀缺性没有那么强，不一定有人非买不可。