二手房交易政策：买卖二手房缴纳哪些税种？有哪些优惠及一年内换购住房退税优惠

个人买卖住房涉及的税种

买方：契税、印花税

卖方：增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税。

买卖时缴纳的税款及优惠

卖方缴纳

1. 增值税=出售价格/（1+5%）*5%

优惠及免征：自建自用销售住房及离婚财产分割、赠与直系亲属（配偶、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）、赠与抚养人或赡养人、继承

个人将购买2年及以上的住房对外销售的，免征增值税（北、上、广、深除外，）。

北上广深的个人将购买2年及以上的普通住房对外销售的，免征增值税。

北上广深的个人将购买2年及以上的非普通住房对外销售的，增值税=转让差额/（1+5%）*5%

城建税、教育费附加、、地方教育费附加三项合计缴纳增值税税款的12%，增值税免征的同样免征。

优惠：2019年1月1日至2024年12月31日，城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%，三项减半征收。

2. 个人所得税

优惠：卖方自用5年以上的家庭唯一生活用房，免征。

离婚财产分割房屋不征个人所得税

赠与直系亲属（配偶、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）、赠与抚养人或赡养人、继承，免征个人所得税

提供原始凭证的应纳税额=（计税价格-房屋原值 -转让住房过程中缴纳的税款-合理的费用）*20%

转让住房过程中缴纳的税款：纳税人在转让住房时实际缴纳的城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等。

合理费用：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

无法提供原始凭证的应纳税额=计税价格*（1%~3%）

3. 土地增值税：自2008年11月1日，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

继承、赠与方式不征收。互换，经税务机关核实，可免征。

4. 印花税：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人销售或购买住房暂免征印花税。

离婚财产分割、赠与、交换、继承。按产权转移书据所列的金额（不包括所列的增值税款）万分之五计算缴纳。

买方缴纳：

契税，纳税义务人是指境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。实行3%~5%的税率。

1.对个人购买家庭唯一住房，面积在90平米及以下，减按1%的税率

面积在90平米以上的，减按1.5%的税率

对个人购买家庭第二套住房，面积在90平米及以下，减按1%的税率

面积在90平米以上的，减按2%的税率（北、上、广、深除外，依旧是3%）

即：小房子，1、1、3，大房子1、1.5、3

注意：家庭成员范围包括购房人、配偶及未成年子女。

2. 个人无偿赠与不动产行为，对受赠人全额征收契税。

3. 法定继承人通过继承承受土地房屋，免征契税。

4. 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。

满五年唯一的住房缴纳税款最低，买方缴纳契税。

满两年的住房，买方缴纳契税，卖方需要缴纳个人所得税。

不满两年的住房，买方缴纳契税，卖方需要缴纳增值税、附加税及个人所得税。

居民换购住房的退税优惠

为支持居民改善住房条件，9月30日，财政部、税务总局联合印发了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第30号），明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

1.纳税人退税金额是怎么计算的？

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。计算公式为：

新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；

新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

例：2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2023年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4万元）。（假设以上均为不含增值税价格）

2.出售多人共同持有住房的，纳税人应如何计算自己的退税金额？

对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

例：小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。

同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为80万元（200×40%=80），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。（假设以上均为不含增值税价格）

3、如何确定出售住房和重新购买住房的时间？

出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。税务机关将为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以与缴税时取得的完税证明上标注的时间进行核对。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。

4、符合政策享受条件的纳税人应当向哪里提起退税申请?

纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。税务部门实行不动产登记税费一窗办理制度，一般情况下，纳税人应当在本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税，因此仍应到该政务服务大厅或不动产交易大厅提起退税申请，如果当地税务机关另有规定，按照规定办理。

5、纳税人申请居民换购住房个人所得税退税应提供哪些材料？

纳税人申请居民换购住房个人所得税退税，除向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，还需要提供以下资料：（一）纳税人身份证件；（二）现住房的房屋销售合同；（三）新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书及其复印件；（四）新购住房为新房的，报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。